Việc nắm rõ quy định về mật độ xây dựng nhà phố là vô cùng quan trọng đối với bất kỳ ai có ý định xây dựng nhà. Điều này không chỉ đảm bảo công trình của bạn tuân thủ pháp luật mà còn góp phần tạo nên một không gian sống hài hòa và bền vững. Bài viết này sẽ cung cấp thông tin chi tiết về mật độ xây dựng nhà phố, cách tính toán, cũng như các quy định liên quan đến diện tích, chiều cao, số tầng, giúp bạn có cái nhìn tổng quan và chuẩn bị tốt nhất cho dự án xây dựng của mình.
Mật độ xây dựng nhà phố là gì?
Mật độ xây dựng là một thông số kỹ thuật quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng công trình và cảnh quan đô thị. Việc tuân thủ quy định về mật độ xây dựng giúp đảm bảo không gian sống thoáng đãng, hài hòa, đồng thời tối ưu hóa việc sử dụng đất.
Mật Độ Xây Dựng Nhà Phố Là Gì?
Mật độ xây dựng nhà phố là tỷ lệ phần trăm diện tích sàn xây dựng của ngôi nhà so với tổng diện tích lô đất. Thông số này được quy định chặt chẽ trong các quy chuẩn thiết kế nhà cao tầng, kỹ thuật và quy hoạch xây dựng. Có hai loại mật độ xây dựng cần phân biệt:
- Mật độ xây dựng thuần: Tỷ lệ diện tích sàn xây dựng chính của ngôi nhà (không bao gồm bể bơi, sân vườn, tiểu cảnh…) trên tổng diện tích đất.
- Mật độ xây dựng gộp: Tỷ lệ diện tích sàn xây dựng (bao gồm cả công trình phụ) trên tổng diện tích đất, bao gồm cả khu vực cây xanh, sân đường, không gian mở.
Ngoài mật độ xây dựng, còn có hệ số sử dụng đất, được tính bằng tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn (không tính mái và tầng hầm) với diện tích lô đất. Việc quy định mật độ và hệ số sử dụng đất giúp đảm bảo kiến trúc phù hợp với không gian đô thị, tránh tình trạng xây dựng quá dày đặc, gây ảnh hưởng đến môi trường và chất lượng cuộc sống.
Quy Định Về Mật Độ Xây Dựng Nhà Phố
Mặc dù mỗi tỉnh thành có thể có những quy định riêng, nhưng nhìn chung, vẫn có những quy định chung về mật độ xây dựng nhà phố áp dụng trên toàn quốc.
Mật Độ Xây Dựng
Mật độ xây dựng nhà phố
Đối với các lô đất có diện tích nhỏ hơn hoặc bằng 90m2, mật độ xây dựng tối đa có thể lên đến 100%, tuy nhiên vẫn phải đảm bảo các quy định về chiều cao, khoảng lùi, chiếu sáng và thông gió tự nhiên. Cụ thể hơn, mật độ xây dựng được quy định theo diện tích lô đất như sau:
- Dưới 90m2: Tối đa 100%
- 100m2: Tối đa 90%
- 200m2: Tối đa 70%
- 300m2: Tối đa 60%
- 500m2: Tối đa 50%
- Từ 1000m2 trở lên: Tối đa 40%
Diện Tích Và Kích Thước Lô Đất
Diện tích tối thiểu của một lô đất được cấp phép xây dựng nhà phố là 36m2. Chiều rộng mặt tiền và chiều sâu của lô đất so với chỉ giới xây dựng không được nhỏ hơn 3m. Đối với nhà phố liền kề có chiều sâu lớn hơn 18m, cần bố trí giếng trời hoặc sân trống tối thiểu 6m2 để đảm bảo thông gió và chiếu sáng tự nhiên.
Chiều Cao Và Số Tầng
Chiều cao và số tầng mật độ xây dựng nhà phố
Chiều cao và số tầng của nhà phố phụ thuộc vào lộ giới (chiều rộng mặt đường tiếp giáp với lô đất). Bảng dưới đây tóm tắt quy định về chiều cao và số tầng theo lộ giới:
| Lộ giới (L) | Tầng cao cơ bản | Tầng cộng thêm (khu vực trung tâm) | Tầng cộng thêm (trục đường thương mại) | Tầng cộng thêm (lô đất lớn) | Cao độ tối đa tầng 1 (so với vỉa hè) | Tầng khối nền + Tầng giật lùi | Tầng cao tối đa |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| L ≥ 25m | 5 | 1 | 1 | 1 | 7m | 7 + 1 | 8 |
| 20m ≤ L < 25m | 5 | 1 | 1 | 1 | 7m | 6 + 2 | 8 |
| 12m ≤ L < 20m | 4 | 1 | 1 | 1 | 5.8m | 5 + 2 | 7 |
| 7m ≤ L < 12m | 4 | 1 | 0 | 1 | 5.8m | 4 + 2 | 6 |
| 3.5m ≤ L < 7m | 3 | 1 | 0 | 0 | 5.8m | 3 + 1 | 4 |
| L < 3.5m | 3 | 0 | 0 | 0 | 3.8m | 3 + 0 | 3 |
Cách Tính Mật Độ Xây Dựng Nhà Phố
Cách tính mật độ xây dựng nhà phố đơn giản
Theo Quyết định 04/2008/QĐ-BXD, mật độ xây dựng được tính theo công thức sau:
*Mật độ xây dựng = (Diện tích chiếm đất công trình / Tổng diện tích lô đất) 100%**
- Diện tích chiếm đất công trình: Diện tích phần đất mà công trình xây dựng chiếm dụng trên lô đất.
- Tổng diện tích lô đất: Toàn bộ diện tích lô đất, bao gồm cả sân vườn, ao hồ…
Kết Luận
Việc hiểu rõ và tuân thủ quy định về mật độ xây dựng nhà phố là điều kiện tiên quyết để xây dựng một ngôi nhà hợp pháp và đảm bảo chất lượng cuộc sống. Bài viết này đã cung cấp những thông tin cơ bản về mật độ xây dựng, hy vọng sẽ giúp bạn có sự chuẩn bị kỹ lưỡng cho dự án xây dựng của mình. Để được tư vấn chi tiết hơn về quy hoạch, thiết kế và xây dựng, bạn có thể liên hệ với các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản và xây dựng.
