Mật độ xây dựng là một yếu tố quan trọng trong quá trình thiết kế và thi công bất kỳ công trình nào. Việc nắm rõ khái niệm này giúp bạn tính toán diện tích xây dựng tối đa, tối ưu hóa không gian sống và tránh các rủi ro pháp lý. Bài viết dưới đây của Thesunbaubang sẽ cung cấp thông tin chi tiết về mật độ xây dựng, cách tính toán và quy định mới nhất tại Việt Nam.
mật độ xây dựng là gì
Mật Độ Xây Dựng: Khái Niệm và Vai Trò
Theo “Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về Quy hoạch xây dựng” (Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD), mật độ xây dựng là tỷ lệ phần trăm diện tích chiếm đất của công trình kiến trúc trên tổng diện tích lô đất. Điều này không bao gồm diện tích của các công trình phụ trợ như tiểu cảnh, bể bơi, sân thể thao ngoài trời (trừ sân tennis và sân thể thao cố định chiếm khối tích trên mặt đất).
Mật độ xây dựng đóng vai trò quan trọng trong việc:
- Quy hoạch đô thị: Đảm bảo không gian xanh, hạ tầng kỹ thuật và mật độ dân số hợp lý.
- Thiết kế công trình: Tối ưu hóa diện tích sử dụng, đảm bảo thông thoáng và ánh sáng tự nhiên.
- Pháp lý xây dựng: Tuân thủ quy định, tránh vi phạm và đảm bảo quyền lợi của chủ đầu tư.
Việc hiểu rõ mật độ xây dựng giúp quá trình xây dựng diễn ra thuận lợi, nhanh chóng và hiệu quả.
Phân Loại Mật Độ Xây Dựng
Theo Thông tư 01/2021/TT-BXD, mật độ xây dựng được chia thành hai loại:
Mật độ xây dựng thuần: Tỷ lệ diện tích chiếm đất của công trình kiến trúc chính trên diện tích lô đất. Không bao gồm diện tích của công trình phụ trợ như tiểu cảnh, bể bơi, bãi đỗ xe, sân thể thao, nhà bảo vệ, lối lên xuống, bộ phận thông gió tầng hầm có mái che và các công trình hạ tầng kỹ thuật khác.
Mật độ xây dựng gộp: Tỷ lệ diện tích chiếm đất của công trình kiến trúc chính trên tổng diện tích toàn khu đất, bao gồm cả sân, đường, cây xanh, không gian mở và các khu vực không xây dựng.
Cách Tính Mật Độ Xây Dựng
Công thức tính mật độ xây dựng như sau:
Mật độ xây dựng (%) = (Diện tích chiếm đất của công trình kiến trúc (m2) / Tổng diện tích lô đất xây dựng (m2)) x 100%
Trong đó:
- Diện tích chiếm đất của công trình kiến trúc: Được tính dựa trên hình chiếu bằng của công trình (nhà phố, biệt thự, chung cư…).
- Diện tích chiếm đất của công trình không bao gồm diện tích của tiểu cảnh, sân thể thao ngoài trời (trừ sân tennis, sân thể thao cố định…).
Ví dụ: Một lô đất 100m2, diện tích xây nhà là 85m2, sân trước 10m2 và sân sau 5m2. Mật độ xây dựng là: (85m2 / 100m2) x 100% = 85%.
mô hình mật độ xây dựng
Quy Định về Mật Độ Xây Dựng tại Việt Nam
Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng (có hiệu lực từ 05/7/2021) quy định chi tiết về mật độ xây dựng.
Mật Độ Xây Dựng Tối Đa
Mật độ xây dựng thuần tối đa:
- Nhà ở riêng lẻ: Phụ thuộc vào diện tích lô đất. Ví dụ, lô đất ≤ 90m2: 100%, 100m2: 90%, 200m2: 70%,… (xem chi tiết trong Quy chuẩn). Hệ số sử dụng đất không vượt quá 0.7 lần.
- Chung cư: Xác định trong đồ án quy hoạch và thiết kế đô thị, tuân theo quy định về khoảng lùi và khoảng cách giữa các tòa nhà. (Chi tiết trong Quy chuẩn).
- Dịch vụ – công cộng (giáo dục, y tế,…): 40% trong khu vực xây dựng mới.
- Thương mại dịch vụ/hỗn hợp: Xác định trong đồ án quy hoạch và thiết kế đô thị, tuân theo quy định về khoảng lùi. (Chi tiết trong Quy chuẩn)
- Nhà máy, kho tàng: Tối đa 70%. Nhà máy có trên 5 sàn sản xuất: 60%.
Nội suy và chiều cao trung bình:
- Lô đất không thuộc các bảng quy định được nội suy giữa hai giá trị gần nhất.
- Công trình có nhiều chiều cao khác nhau, áp dụng mật độ xây dựng theo chiều cao trung bình.
- Tổ hợp công trình có phần đế và tháp cao, áp dụng riêng cho từng phần nhưng hệ số sử dụng đất chung không vượt quá 13 lần.
Quy Định về Mật Độ Xây Dựng Thuần
- Tuân thủ quy định về mật độ xây dựng thuần tối đa.
- Nhà ở riêng lẻ cao ≤ 25m, diện tích ≤ 100m2 được xây dựng tối đa 100%, nhưng vẫn phải đảm bảo khoảng lùi và khoảng cách theo quy định.
- Khu vực thiếu quỹ đất cho công trình dịch vụ – công cộng, cho phép tăng mật độ xây dựng thuần tối đa nhưng không quá 60%.
- Khu vực cần kiểm soát dân số và hạ tầng, có thể sử dụng hệ số sử dụng đất thay cho mật độ và tầng cao.
mật độ xây dựng thuần
Mật Độ Xây Dựng Gộp
- Đơn vị ở: tối đa 60%.
- Khu du lịch – nghỉ dưỡng tổng hợp (resort): tối đa 25%.
- Khu công viên: tối đa 5%.
- Khu công viên chuyên đề: tối đa 25%.
- Khu cây xanh chuyên dụng (bao gồm cả sân gôn), vùng bảo vệ môi trường tự nhiên: quy định tùy theo chức năng, không quá 5%.
Kết Luận
Hiểu rõ về mật độ xây dựng là điều cần thiết cho bất kỳ ai có ý định xây dựng. Bài viết đã cung cấp thông tin tổng quan về khái niệm, phân loại, cách tính và quy định hiện hành về mật độ xây dựng. Việc tuân thủ các quy định này sẽ giúp bạn tối ưu hóa không gian sống, đảm bảo tính pháp lý và đóng góp vào sự phát triển bền vững của đô thị. Hãy liên hệ Thesunbaubang để được tư vấn chi tiết hơn về các vấn đề liên quan đến bất động sản.
